• Zivilrecht

Wertsicherungsklausel im Mietvertrag: Rückforderung bei zu viel gezahlter Miete oder jetzt doch nicht?

Aktuelle Entscheidungen der Höchstgerichte stärken die Rechte von Mieter:innen in Österreich.

In jüngster Zeit sorgten richtungsweisende Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (OGH) und des Verfassungsgerichtshofs (VfGH) für großes Aufsehen. Im Zentrum steht dabei die Frage: Dürfen Mieter:innen zu viel gezahlten Mietzins zurückfordern, wenn die vertraglich vereinbarte Indexklausel rechtswidrig war? 

Was sind Wertsicherungsklauseln im Mietvertrag?

Wertsicherungsklauseln – auch Indexklauseln genannt – ermöglichen es Vermieter:innen, den Mietzins an die Inflation anzupassen. Dabei wird meist ein Index – etwa der Verbraucherpreisindex – herangezogen, um Mietanpassungen zu begründen. Solche Klauseln sind prinzipiell zulässig, aber sie müssen, insbesondere bei Verbrauchergeschäften, klar und verständlich formuliert sein.

Wann ist eine Mietzinserhöhung ungültig?

Nach der Rechtsprechung des OGH sind Indexklauseln dann unwirksam, wenn sie gegen das Transparenzgebot (§ 6 Abs 3 KSchG) verstoßen. Verbraucher:innen sind nämlich dadurch daran gehindert, ihre Rechte effektiv wahrzunehmen.

Vertragsklauseln sind unzulässig, wenn sie dem Unternehmer erlauben, den Preis innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss einseitig zu erhöhen – es sei denn, der Unternehmer kann beweisen, dass diese Regelung individuell mit dem Kunden ausgehandelt wurde. Die Grundlage dafür findet sich im Konsumentschutzgesetz (§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG).

Außerdem sind Wertsicherungsklauseln ungültig, wenn sie sich auf einen sachlich nicht gerechtfertigten Index stützen. Laut Rechtsprechung ist insbesondere die Verwendung des Baukostenindex unzulässig.

Konsequenz: Eine intransparente oder gesetzeswidrige Indexklausel ist nicht nur (teilweise) unwirksam, sondern entfällt vollständig – Mieter:innen können den zu viel gezahlten Mietzins rückfordern. 

Das soll nach der jüngsten Entscheidung so jetzt nicht mehr gelten. Demnach findet § 6 Abs 2 Z 4 KSchG keine Anwendung auf Mietverträge. 

Konsumentenschutz gestärkt – Ihr Recht als Mieter:in

Parallel dazu hatte der Verfassungsgerichtshof über die Verfassungsmäßigkeit ua folgender zentraler Vorschriften des Konsumentenschutzes zu entscheiden:
  • § 6 Abs 2 Z 4 KSchG: Verbot von Klauseln, die dem Unternehmer erlauben, binnen zwei Monaten nach Vertragsabschluss den Preis einseitig zu erhöhen.
  • § 879 Abs 3 ABGB: Verbot gröblich benachteiligender Klauseln in AGB.
Ein Vermieter hatte geltend gemacht, dass diese Vorschriften bei langfristigen Mietverträgen wie etwa Wohnraummieten unzulässig in seine Eigentumsrechte und Vertragsfreiheit eingreifen würden.
Der VfGH sah das anders: Der Schutz von Konsument:innen vor überraschenden und einseitigen Entgeltänderungen sei ein legitimes öffentliches Interesse. Die angefochtenen Regelungen seien verhältnismäßig und sachlich gerechtfertigt – auch bei Mietverträgen.

Kann ich die Miete zurückfordern?

Zuerst ist zu prüfen, ob ein Verbrauchergeschäft vorliegt. Denn nur in diesem Fall kommen die Regelungen des Konsumentenschutzes zur Anwendung.
Haben Sie einen Mietvertrag mit einer unklaren oder gesetzwidrigen Indexklausel abgeschlossen?
Dann könnten alle aufgrund dieser Klausel vorgenommenen Mietzinserhöhungen unwirksam sein.

In diesem Fall können den zu viel bezahlten Mietzins rückfordern – in der Regel bis zu dreißig Jahre rückwirkend. Derzeit bestehen laut Medienberichten Bestrebungen diese Verjährungsfrist deutlich zu verkürzen.

Durch die neueste Judikatur wurde der Anspruch auf Rückforderung bei Mietverträgen jedoch wieder stark eingeschränkt.

Was sollten Vermieter:innen beachten?

Indexklauseln müssen klar formuliert und rechtskonform sein. Besonders bei der Verwendung von standardisierten Formblättern bei Verbrauchergeschäften ist Vorsicht geboten.
Die aktuell diskutierte Bestimmung, wonach in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss keine Preiserhöhung erfolgen darf, ist nicht neu (§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG), bekommt nun jedoch mehr Aufmerksamkeit. Vermieter:innen müssen darauf achten, dass keine (auch nur mögliche) Entgeltanpassung innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss vertraglich festgelegt werden. Was anderes gilt, wenn diese individuell ausgehandelt wurden.
Intransparente Standardformulierungen sind rechtlich riskant und können zu Rückzahlungsverpflichtungen führen.
Außerdem ist auf den vereinbarten Index zu achten. Legt man den Baukostenindex der Wertsicherung zu Grunde riskiert man die Nichtigkeit der Klausel.

Fazit

Klar ist: Der Konsumentenschutz im Mietrecht wird ernst genommen – auch im Kontext wirtschaftlicher Herausforderungen wie Inflation. Für Mieter:innen eröffnet sich damit eine realistische Chance, rechtswidrige Mietzinserhöhungen anzufechten und Geld zurückzufordern. Für Vermieter:innen ist es ratsam, ihre Vertragsformulare dringend rechtlich überprüfen zu lassen.

Tipp: Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Indexklausel gültig ist oder ob Sie Rückforderungsansprüche haben, holen Sie anwaltliche Beratung ein – es kann sich lohnen.

Möchten Sie wissen, ob Ihre Mieterhöhung rechtens war? Kontaktieren Sie uns – wir prüfen Ihren Mietvertrag kompetent und transparent.

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